Superbonus e vendita di immobili donati: la plusvalenza è tassabile se la cessione avviene entro dieci anni

Con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione sul quale siano stati effettuati interventi edilizi agevolati con Superbonus conclusi da meno di dieci anni, la plusvalenza realizzata è imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.

L’esenzione si applica solo in due ipotesi:

• quando l’immobile è stato acquisito per successione;
• oppure quando è stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso.

Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023) hanno ampliato il perimetro delle plusvalenze immobiliari imponibili, includendo le cessioni di immobili oggetto di interventi Superbonus se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Per il calcolo della plusvalenza, ai sensi dell’art. 68 TUIR, si assume come valore iniziale quello sostenuto dal donante, incrementato dei costi inerenti. Tuttavia:

• se i lavori agevolati si sono conclusi da meno di cinque anni, e si è fruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese Superbonus non sono conteggiabili;
• se sono trascorsi oltre cinque anni, è possibile considerare il 50% di tali spese.

In conclusione, la tassazione si applica alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, indipendentemente da chi abbia sostenuto le spese o dalla modalità di fruizione dell’incentivo. In sintesi, chi vende un immobile ricevuto in donazione, ristrutturato con Superbonus e non adibito ad abitazione principale, dovrà tassare la plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori.

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