Le novità 2021 collegate alle locazioni brevi

Tra le novità della legge di Bilancio si segnala la possibilità di accedere al regime fiscale agevolato solamente se si affittano non più di 4 appartamenti. Con un numero maggiore, infatti, si presume che sia un'attività imprenditoriale.
Il regime fiscale delle locazioni brevi, a decorrere dal 1.01.2021, è riconosciuto solo nell'ipotesi di destinazione a locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Così il legislatore, con i cc. da 595 a 597, dell'articolo unico della legge di Bilancio 2021 (L. 30.12.2020, n. 178), ha inteso tutelare i consumatori e la concorrenza. Ne consegue che, come evidenziato dalla disposizione, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, con un numero superiore alle 4 unità immobiliari, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 C.C.
Inoltre, l'intervento normativo, come previsto al c. 596, supera la previsione di cui all'art. 4, c. 3-bis D.L. 24.04.2017, n. 50, la quale affermava: “Con regolamento da emanare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell'art. 17, c. 1 L. 23.08.1988, n. 400, su proposta del Ministero dell'Economia e delle Finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al c. 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'art. 2082 C.C. e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22.12.1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”. In particolare, il legislatore ha inserito una presunzione legale assoluta, secondo la quale l'attività di locazione di unità abitative in numero superiore a 4, per uno stesso periodo d'imposta di riferimento, è organizzata in forma imprenditoriale.
Ne deriva che, a decorrere dal periodo d'imposta 2021, la tassazione agevolata collegata alle locazioni brevi e pari al 21%, vale solo per i contribuenti che affittano non più di 4 appartamenti nel medesimo periodo d'imposta.
Di converso, i canoni percepiti dai contribuenti che affittano almeno 5 appartamenti non sono più assoggettabili a tassazione pari al 21% ma, anzi, ricorre l'obbligo di apertura della partita Iva con la conseguente tassazione Irpef.
Si evidenzia che tali disposizioni sono valide anche per coloro che si avvalgono di un servizio di intermediazione immobiliare o di portali online che mettono in comunicazione persone in cerca di un alloggio e possessori di immobili da condurre in locazione. Infine, il legislatore ha previsto, all'interno del c. 597, modificando l'art. 13-quater, c. 4 D.L. 30.04.2019, n. 34, l'istituzione di una banca dati al MiBACT (Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo), ossia un database delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi; lo strumento raccoglie e ordina le informazioni, identificando le strutture e gli immobili con un codice da utilizzare in ogni comunicazione relativa all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza.

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