Le detrazioni per ristrutturazioni

Le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie sono state negli anni oggetto di molte revisioni normative e di altrettante proroghe e modifiche.
In questa sede parleremo di alcune casistiche in cui tali detrazioni possono venire meno oppure in cui varia il soggetto beneficiario a seguito di particolari avvenimenti.

Brevi cenni normativi
La legge di Bilancio 2021 ha prorogato al 31.12.2021 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) per gli interventi di ristrutturazione edilizia, confermando il limite massimo di spesa di € 96.000,00 per unità immobiliare. In origine tale detrazione sarebbe dovuto scendere al 36% e con un limite di spesa di € 48.000,00 per unità immobiliare.
Nel caso di lavori su una singola unità immobiliare che consistono nella prosecuzione di interventi cominciati in anni precedenti, bisogna tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi per determinare il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione. Questo vincolo non si applica agli interventi autonomi ovvero non di mera prosecuzione, fermo restando che per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno deve essere comunque rispettato il limite annuale di spesa ammissibile.

Compravendita dell’immobile
Nel caso di vendita dell’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi agevolati, le quote di detrazione residue sono trasferite all’acquirente persona fisica (per la parte non ancora fruita) salvo diverso accordo tra le parti. Il trasferimento è automatico in mancanza di indicazioni specifiche, pertanto la detrazione può rimanere in capo al venditore soltanto se ciò è espressamente previsto nell’atto di vendita.
Su tale aspetto è bene ricordare che la facoltà per il venditore di trattenere la detrazione fiscale per interventi agevolati di ristrutturazione è stata introdotta dal D.L. 138/2011 e limitatamente alle cessioni avvenute solo con decorrenza dalla data di entrata in vigore di suddetto decreto, ovvero dal 17.09.2011.
Ai fini della validità del riconoscimento della detrazione fiscale è necessario che il nuovo proprietario sia in grado di esibire tutta la documentazione richiesta per il riconoscimento della detrazione, anche se di fatto intestata dal venditore.
Diversamente, nel caso in cui sia trasferita solo una quota della proprietà dell’immobile, la detrazione non si trasmette all’acquirente ma permane in capo al venditore. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi in cui l’acquirente, persona fisica, titolare di una quota della proprietà diventi proprietario esclusivo dell’immobile oggetto degli interventi, le rate di detrazione non utilizzate, in tutto o in parte, dal venditore si trasmettono per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente medesimo.
Ad esempio il trasferimento della detrazione residua in capo al comproprietario titolare del 50% che, acquistando l’altro 50%, diviene proprietario al 100% dell’immobile oggetto dei lavori.

Decesso del proprietario
In caso di decesso del soggetto beneficiario della detrazione, questa si trasmette, per le quote non detratte dal defunto, esclusivamente all’erede che conserva la materiale e diretta detenzione del bene.
La detenzione materiale e diretta del bene sussiste se l’erede assegnatario può disporre del bene immediatamente e liberamente. La disponibilità si ha anche se l’immobile non è stato adibito a propria abitazione principale, la detrazione spetta quindi anche nell’ipotesi in cui l’immobile costituisca ad esempio una “seconda casa” a disposizione (es. casa di vacanza).
Il trasferimento della detrazione per mortis causa prevede una serie di casi particolari in cui la detrazione viene meno oppure varia il soggetto beneficiario.
Vediamo di riassumerli:

1. locazione dell’immobile: la detrazione non spetta in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
2. comodato dell’immobile: anche questa ipotesi fa venire meno il diritto alla detrazione poiché l’erede non può disporre dell’immobile;
3. presenza di più eredi e l’immobile è a completa disposizione degli stessi: ogni erede ha diritto alla propria quota di detrazione in parti uguali;
4. presenza di più eredi e l’immobile è a disposizione di uno solo di questi ove vi abita: solo quest’ultimo potrà beneficiare delle detrazioni in quanto gli altri eredi non godono della materiale e diretta disponibilità dell’immobile;
5. il coniuge superstite rinuncia all’eredità e mantiene il solo diritto di abitazione: perde la condizione di erede e pertanto non può fruire delle residue quote di detrazione. In tale caso se si è in presenza di altri eredi, neppure questi potranno beneficiare delle quote residue in quanto non avranno la detenzione materiale del bene.

Il diritto alla fruizione delle quote residue viene trasferito agli eredi già a decorrere dall’anno del decesso, in base al principio generale per cui per determinare chi può fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31.12 di quell’anno.

Familiare convivente
Un altro caso piuttosto diffuso riguarda la possibilità di detrarre le spese per i lavori di ristrutturazione in capo al familiare convivente. Tale beneficio è concesso purché il convivente abbia sostenuto le spese ed i bonifici siano a lui intestati e sussista la situazione di convivenza (ad esempio, desumibile da un certificato di stato di famiglia) sin dal momento di inizio dei lavori di ristrutturazione.
Non è necessario che l’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione costituisca l’abitazione principale dell’intestatario dell’immobile e del familiare convivente, ma è necessario che i lavori siano effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza. I lavori possono quindi riguardare anche una seconda casa, ma sempre a condizione che la stessa non sia occupata da terzi (ad esempio in caso di locazione o comodato).

Separazione
Nel caso di separazione tra coniugi occorre fare una distinzione tra gli interventi di ristrutturazione già realizzati ante separazione e quelli successivi.
Nel primo caso, se le spese sono state sostenute da entrambi i coniugi, anche se uno di essi non è più residente a seguito di assegnazione dell’immobile all’altro coniuge, lo stesso potrà ancora detrarre le spese sostenute prima della separazione.
La sentenza di separazione con cui è assegnato a un coniuge l’immobile intestato all’altro coniuge costituisce, titolo idoneo per fruire della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, realizzati post separazione.
Il diritto del coniuge separato sulla casa già adibita a residenza familiare si configura come diritto personale di godimento che, in quanto tale, dà diritto allo stesso di fruire del bonus di imposta.
Naturalmente, il beneficio si concretizza a patto che il contribuente sostenga effettivamente (fatture e bonifici a lui intestati) le spese.

Come evitare gli errori
Per non giungere impreparati alla scadenza per la dichiarazione dei redditi, è consigliabile già in corso d’anno mettere da parte, in copia, i documenti inerenti le ristrutturazioni come ad esempio le fatture dei fornitori, i rispettivi bonifici di pagamento, le autorizzazioni richieste al Comune o ad altri enti, ecc.
È bene ricordare che poiché le detrazioni in oggetto vengono applicate per 10 anni, eventuali errori o dimenticanze su un solo anno fiscale, comportano la rettifica anche nelle dichiarazioni degli anni successivi.
Come abbiamo potuto vedere le casistiche sono numerose e spesso non di facile applicazione, recentemente l’Agenzia delle Entrate ha inoltre intensificato i controlli formali sulle dichiarazioni e in particolare sugli oneri detraibili e deducibili pluriennali. In caso di dubbi sull’applicazione delle norme rivolgersi sempre ad un consulente, ad un Caf o ad un’associazione di categoria e consultare le guide fiscali aggiornate disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie sono state negli anni oggetto di molte revisioni normative e di altrettante proroghe e modifiche.In questa sede parleremo di alcune casistiche in cui tali detrazioni possono venire meno oppure in cui varia il soggetto beneficiario a seguito di particolari avvenimenti.
Brevi cenni normativiLa legge di Bilancio 2021 ha prorogato al 31.12.2021 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) per gli interventi di ristrutturazione edilizia, confermando il limite massimo di spesa di € 96.000,00 per unità immobiliare. In origine tale detrazione sarebbe dovuto scendere al 36% e con un limite di spesa di € 48.000,00 per unità immobiliare.Nel caso di lavori su una singola unità immobiliare che consistono nella prosecuzione di interventi cominciati in anni precedenti, bisogna tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi per determinare il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione. Questo vincolo non si applica agli interventi autonomi ovvero non di mera prosecuzione, fermo restando che per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno deve essere comunque rispettato il limite annuale di spesa ammissibile.Compravendita dell’immobile
Nel caso di vendita dell’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi agevolati, le quote di detrazione residue sono trasferite all’acquirente persona fisica (per la parte non ancora fruita) salvo diverso accordo tra le parti. Il trasferimento è automatico in mancanza di indicazioni specifiche, pertanto la detrazione può rimanere in capo al venditore soltanto se ciò è espressamente previsto nell’atto di vendita.
Su tale aspetto è bene ricordare che la facoltà per il venditore di trattenere la detrazione fiscale per interventi agevolati di ristrutturazione è stata introdotta dal D.L. 138/2011 e limitatamente alle cessioni avvenute solo con decorrenza dalla data di entrata in vigore di suddetto decreto, ovvero dal 17.09.2011.
Ai fini della validità del riconoscimento della detrazione fiscale è necessario che il nuovo proprietario sia in grado di esibire tutta la documentazione richiesta per il riconoscimento della detrazione, anche se di fatto intestata dal venditore.
Diversamente, nel caso in cui sia trasferita solo una quota della proprietà dell’immobile, la detrazione non si trasmette all’acquirente ma permane in capo al venditore. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell’ipotesi in cui l’acquirente, persona fisica, titolare di una quota della proprietà diventi proprietario esclusivo dell’immobile oggetto degli interventi, le rate di detrazione non utilizzate, in tutto o in parte, dal venditore si trasmettono per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente medesimo.
Ad esempio il trasferimento della detrazione residua in capo al comproprietario titolare del 50% che, acquistando l’altro 50%, diviene proprietario al 100% dell’immobile oggetto dei lavori.Decesso del proprietario
In caso di decesso del soggetto beneficiario della detrazione, questa si trasmette, per le quote non detratte dal defunto, esclusivamente all’erede che conserva la materiale e diretta detenzione del bene.
La detenzione materiale e diretta del bene sussiste se l’erede assegnatario può disporre del bene immediatamente e liberamente. La disponibilità si ha anche se l’immobile non è stato adibito a propria abitazione principale, la detrazione spetta quindi anche nell’ipotesi in cui l’immobile costituisca ad esempio una “seconda casa” a disposizione (es. casa di vacanza).
Il trasferimento della detrazione per mortis causa prevede una serie di casi particolari in cui la detrazione viene meno oppure varia il soggetto beneficiario.
Vediamo di riassumerli:
locazione dell’immobile: la detrazione non spetta in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
comodato dell’immobile: anche questa ipotesi fa venire meno il diritto alla detrazione poiché l’erede non può disporre dell’immobile;
presenza di più eredi e l’immobile è a completa disposizione degli stessi: ogni erede ha diritto alla propria quota di detrazione in parti uguali;
presenza di più eredi e l’immobile è a disposizione di uno solo di questi ove vi abita: solo quest’ultimo potrà beneficiare delle detrazioni in quanto gli altri eredi non godono della materiale e diretta disponibilità dell’immobile;
il coniuge superstite rinuncia all’eredità e mantiene il solo diritto di abitazione: perde la condizione di erede e pertanto non può fruire delle residue quote di detrazione. In tale caso se si è in presenza di altri eredi, neppure questi potranno beneficiare delle quote residue in quanto non avranno la detenzione materiale del bene.

Il diritto alla fruizione delle quote residue viene trasferito agli eredi già a decorrere dall’anno del decesso, in base al principio generale per cui per determinare chi può fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31.12 di quell’anno.Familiare convivente
Un altro caso piuttosto diffuso riguarda la possibilità di detrarre le spese per i lavori di ristrutturazione in capo al familiare convivente. Tale beneficio è concesso purché il convivente abbia sostenuto le spese ed i bonifici siano a lui intestati e sussista la situazione di convivenza (ad esempio, desumibile da un certificato di stato di famiglia) sin dal momento di inizio dei lavori di ristrutturazione.
Non è necessario che l’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione costituisca l’abitazione principale dell’intestatario dell’immobile e del familiare convivente, ma è necessario che i lavori siano effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza. I lavori possono quindi riguardare anche una seconda casa, ma sempre a condizione che la stessa non sia occupata da terzi (ad esempio in caso di locazione o comodato).Separazione
Nel caso di separazione tra coniugi occorre fare una distinzione tra gli interventi di ristrutturazione già realizzati ante separazione e quelli successivi.
Nel primo caso, se le spese sono state sostenute da entrambi i coniugi, anche se uno di essi non è più residente a seguito di assegnazione dell’immobile all’altro coniuge, lo stesso potrà ancora detrarre le spese sostenute prima della separazione.
La sentenza di separazione con cui è assegnato a un coniuge l’immobile intestato all’altro coniuge costituisce, titolo idoneo per fruire della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, realizzati post separazione.
Il diritto del coniuge separato sulla casa già adibita a residenza familiare si configura come diritto personale di godimento che, in quanto tale, dà diritto allo stesso di fruire del bonus di imposta.
Naturalmente, il beneficio si concretizza a patto che il contribuente sostenga effettivamente (fatture e bonifici a lui intestati) le spese.Come evitare gli errori
Per non giungere impreparati alla scadenza per la dichiarazione dei redditi, è consigliabile già in corso d’anno mettere da parte, in copia, i documenti inerenti le ristrutturazioni come ad esempio le fatture dei fornitori, i rispettivi bonifici di pagamento, le autorizzazioni richieste al Comune o ad altri enti, ecc.
È bene ricordare che poiché le detrazioni in oggetto vengono applicate per 10 anni, eventuali errori o dimenticanze su un solo anno fiscale, comportano la rettifica anche nelle dichiarazioni degli anni successivi.
Come abbiamo potuto vedere le casistiche sono numerose e spesso non di facile applicazione, recentemente l’Agenzia delle Entrate ha inoltre intensificato i controlli formali sulle dichiarazioni e in particolare sugli oneri detraibili e deducibili pluriennali. In caso di dubbi sull’applicazione delle norme rivolgersi sempre ad un consulente, ad un Caf o ad un’associazione di categoria e consultare le guide fiscali aggiornate disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.