La plusvalenza per cessione di terreno con fabbricato da demolire

L’oggetto del contratto, ai fini della tassazione, non può sicuramente essere identificato con il terreno su cui tale fabbricato sorge.
Quando per un fabbricato oggetto di compravendita è prevista la successiva demolizione e conseguente riedificazione, non può ritenersi che l’oggetto del negozio di cessione sia esclusivamente riferibile all’area su cui il rudere risulta essere collocato. Di conseguenza, non potrebbe mai trovare applicazione il dispositivo contenuto nell’art. 67, c. 1 del Tuir in tema di tassazione di plusvalenze: tale norma trova attuazione solo quando la plusvalenza viene realizzata a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita e non già - come nel caso prospettato - innanzi a un terreno in realtà già edificato.

Ripercorrendo un complesso excursus giurisprudenziale sul tema, la C.T.R. Lombardia, con la sentenza 21.12.2021, n. 4554, demolisce l’impostazione dell’Amministrazione Finanziaria, secondo cui nel caso di vendita di terreno con sovrastante fabbricato evidentemente vetusto, la conseguente richiesta di concessione edilizia relativa alla costruzione di un nuovo immobile, previa demolizione del preesistente rudere, fa sì che si debba necessariamente riqualificare l'atto quale vendita di terreno edificabile e la conseguente rettifica dell'imposta, dovendo il negozio essere sottoposto a tassazione alla luce degli effetti giuridici che oggettivamente produce.
Una simile impostazione contiene una forzatura, in quanto la lettera della norma impone chiaramente che sono assoggettati a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici concretamente vigenti al momento della cessione, e non anche quelle che riguardano terreni già edificati, come nel caso esaminato. Oggetto dell’atto di cessione è quindi lo stesso fabbricato, ancorché inagibile (e da demolire) o, in altri termini, un terreno già edificato.

La conclusione riportata si comprende ancor più, se si indaga sulla ratio del principio di tassazione della plusvalenza (ex art. 67 cit.): disposizione che ha lo scopo di colpire la plusvalenza connessa alla cessione di un terreno che ha subito un incremento di valore a cagione della maggiore capacità edificatoria legalmente riconosciuta, tale da renderlo più appetibile di prima nel meccanismo della domanda e offerta. Ciò che la norma intende colpire è la plusvalenza connessa all'aumento di valore di un terreno dichiarato edificabile, dovendo essere escluso l'aumento di carico edilizio (aumento di volumetria) che se ne vorrà eventualmente ricavare. Questo aspetto, inoltre, non è esente da oneri fiscali, essendo opportunamente assoggettabile ai rispettivi costi connessi alla costruzione, primi tra tutti gli oneri di urbanizzazione.
L’oggetto del contratto, ai fini della tassazione, non può sicuramente essere identificato con il terreno su cui tale fabbricato sorge.