Detrazione 110% e modifiche strutturali

Specifici chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate per valutare le spese complessive su cui ottenere il superbonus.
Gli interventi edilizi possono avere come oggetto trasformazioni degli edifici che a seguito dei lavori possono cambiare la consistenza. Siccome il bonus del 110% viene determinato in base al numero delle unità immobiliari occorre stabilire se queste devono essere calcolate all'inizio dell'intervento oppure alla fine. In sostanza se da un edificio di 4 unità immobiliari dopo una radicale trasformazione, se ne ottengono 6 avendo effettuato sia l'isolamento termico (limite di spesa 50.000 euro) e la sostituzione dell'impianto di climatizzazione (limite di spesa 30.000 euro), si deve stabilire se il limite di spesa complessivo su cui è possibile ottenere la detrazione del 110% è di 320.000 oppure di 480.000 euro.
L'Agenzia delle Entrate ho fornito la propria interpretazione in occasione della recente manifestazione Telefisco del Sole 24Ore. La regola generale è quella che devono essere assunte le unità immobiliari censite in catasto all'inizio degli interventi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Potrebbe accadere, ad esempio, che da un edificio unifamiliare dopo l'intervento se ne ricavino 2: in questo caso le detrazioni si calcolano in base ai limiti di spesa di un'unità.
Si potrebbe verificare anche il caso contrario e cioè che da un'abitazione plurifamiliare se ne ottenga una unifamiliare. In questo caso dovendo comunque fare riferimento alla situazione che precede l'intervento dobbiamo constatare che non ci sono le condizioni per usufruire della detrazione del 110% in quanto si tratta di 2 abitazioni che non possono creare un condominio essendo di proprietà del medesimo soggetto che otterrà un'abitazione singola. Pertanto, il problema non si pone essendo esclusa la detrazione.
La medesima regola secondo l'Agenzia delle Entrate si applica anche in presenza di un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile ai fini dell'ecobonus e del sismabonus, per il calcolo della detrazione si considerano le unità immobiliari esistenti prima dell'inizio lavori.
Tuttavia, relativamente al sismabonus in base all'art. 16, c. 1-septies D.L. 63/2013 per gli interventi di demolizione e ricostruzione, la detrazione, con il limite di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare, spetta all'acquirente dei fabbricati qualora il trasferimento avvenga entro 18 mesi dall'ultimazione dei lavori. Il beneficio riguarda i fabbricati situati nelle zone a rischio sismico 1, 2, e 3. Trattandosi di una detrazione che compete all'acquirente appare ovvio che tutte le abitazioni cedute diano il diritto alla detrazione ancorché possano essere in numero superiore a quelle iniziali.
Si potrebbe presentare anche l'ipotesi di un fabbricato costituito da più unità immobiliari appartenenti ad una sola persona. Questa fattispecie è esclusa dal 110% in quanto non è né un condominio né una abitazione unifamiliare indipendente.
Al fine di creare il condominio sarebbe necessario che la proprietà appartenesse almeno a 2 soggetti. L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto regolare la donazione di un appartamento al figlio dell'unico proprietario, cosicché il compendio immobiliare può essere assimilato al condominio essendo successivamente posseduto da almeno 2 persone. Quindi gli interventi trainanti sulle parti comuni, che fruttano la detrazione del 110% si determinato in base al numero delle unità immobiliari.

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