Comodato d'uso gratuito e accesso al superbonus

La risposta a interpello n. 327/2020 dell'Agenzia delle Entrate chiarisce requisiti e limiti.
Nell'istanza di interpello n. 327/2020, il contribuente che risiede in un immobile facente parte di un edificio quadrifamiliare, chiede all'Agenzia delle Entrate se possa essere oggetto dell'agevolazione di cui all'art. 119 D.L. 34/2020 un intervento di sostituzione dell'attuale generatore di calore con una pompa di calore e se le medesime agevolazioni siano consentite anche per i lavori di tinteggiatura delle pareti esterne dell'edificio, limitatamente alla sola porzione di unità immobiliare in cui l'istante abita. La particolarità del caso risiede nel fatto che l'istante non è proprietario dell'immobile, ma lo detiene in forza di un contratto di comodato stipulato in forma verbale e regolarmente registrato. La domanda offre lo spunto per entrare nel merito sia dell'ambito soggettivo, sia di quello oggettivo dell'agevolazione in commento.
L'Agenzia delle Entrate, richiamando le disposizioni del D.L. 34/2020, con le modifiche apportate in sede di conversione e la circolare 8.08.2020, n. 24/E, fornisce le delucidazioni richieste. In particolare, in merito al requisito soggettivo, l'agevolazione non è limitata ai soli proprietari, ma possono beneficiare in genere del superbonus le persone fisiche che possiedono o detengono l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo, al momento dell'avvio dei lavori o al momento di sostenimento della spesa, se antecedente. I soggetti beneficiari devono detenere l'immobile in forza di un contratto di locazione, anche finanziaria o di comodato, regolarmente registrato ed essere in possesso del consenso all'esecuzione lavori del proprietario. La mancanza di un titolo idoneo preclude il diritto alla detrazione, anche se si provvede alla successiva regolarizzazione. Si ricorda che il comodato non è richiesto per i familiari conviventi, così come definiti dall'art. 5 del Tuir e per le convivenze ai sensi della L. 76/2016. La convivenza, peraltro, può esplicarsi anche in un immobile diverso da quello oggetto di intervento, purché quest'ultimo sia a disposizione del soggetto beneficiario.
In relazione al dubbio dell'istante sulla limitazione del superbonus alla sola abitazione principale, l'Agenzia delle Entrate ricorda che, per effetto delle modifiche apportate in sede di conversione, tale limitazione non opera più, ma è stato posto un limite agli interventi che possono essere effettuati fino ad un massimo di 2 unità immobiliari. Tale limitazione non è prevista per i lavori effettuati su parti comuni di edifici condominiali e per il sismabonus. Nel caso prospettato, si tratta di un edificio quadrifamiliare. L'Agenzia delle Entrate, richiamando la circolare n. 24/E, ricorda che gli interventi, sia trainanti che trainati, devono essere effettuati:
- su parti comuni di edifici residenziali in condominio;
- su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
- su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari.
Pertanto, la detrazione maggiorata del 110%, nel caso prospettato, opera soltanto se l'immobile possiede le caratteristiche sopra descritte e limitatamente alla sostituzione del generatore di calore esistente con una pompa di calore. Non rientrano invece tra gli interventi ammessi al 110% quelli relativi alla tinteggiatura della facciata esterna (agevolabili solo con il c.d. bonus facciate).

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